Printemps 2026 : loyers saisonniers, dérives discrètes et contrôles brutaux

Avec le retour du printemps 2026 et la montée des locations de courte durée, beaucoup d'agences jouent aux équilibristes entre loyers saisonniers, règles locales et gestion locative classique. Sans logiciel de gérance bien tenu, c'est la porte ouverte aux dérives discrètes… et aux contrôles brutaux.

La vraie bombe à retardement des locations saisonnières

Tout le monde regarde Airbnb, les arrêtés municipaux, les polémiques sur les centres‑villes vidés de leurs habitants. Mais, sur le terrain, le problème le plus concret n'est pas là. Il tient dans une phrase que j'entends trop souvent chez les administrateurs de biens :

« Ce lot‑là, on le loue un peu en meublé classique, un peu en saisonnier, ça dépend des périodes, on s'arrange… »

Traduction : des flux qui se mélangent, des règles fiscales qui se télescopent, des mandats mal rédigés et un logiciel qui n'est pas paramétré pour suivre proprement ces va‑et‑vient.

Actualité 2026 : les villes serrent la vis, la DGFIP suit derrière

Ce n'est pas une impression : depuis 2024, les grandes villes françaises serrent progressivement la vis sur la location saisonnière. Paris, Lyon, Bordeaux, Nice et consorts affinent leurs dispositifs de déclaration, de changement d'usage, de compensation. Et en 2026, l'effet de ciseau est en train d'arriver.

D'un côté, les services municipaux croisent de mieux en mieux les registres de changement d'usage avec les plateformes ; de l'autre, la Direction générale des Finances publiques reçoit des données de revenus de location meublée plus granulaires, transmises par les plateformes. Ça ne veut pas dire que tout le monde va se faire contrôler demain matin. Mais cela veut dire que le « on s'arrange » est devenu un pari assez dangereux.

Le casse‑tête hybride : saisonnier l'été, meublé le reste de l'année

Le vrai nœud, pour les administrateurs de biens, ce sont ces biens hybrides :

• l'appartement touristique au centre‑ville, loué à l'année à un étudiant hors saison,
• le T2 en station balnéaire, meublé, mais avec quelques semaines louées très cher en haute saison,
• le studio en copropriété classique, utilisé en bail mobilité neuf mois, puis en saisonnier l'été.

Sur le papier, tout est faisable, en respectant scrupuleusement les règles de changement d'usage, les plafonds de nuitées, les différents régimes fiscaux. Dans la réalité, sans système solide, c'est un capharnaüm :

• vous ne distinguez plus clairement les revenus par régime,
• les charges récupérables et non récupérables se mélangent,
• les copropriétés n'ont pas toujours été informées des changements d'usage,
• les baux signés ne reflètent pas fidèlement ce qui est pratiqué.

Et votre logiciel, s'il n'est pas pensé pour cette souplesse‑là, se transforme en simple caisse enregistreuse. Autrement dit : il encaisse, mais ne protège ni vos bailleurs ni votre responsabilité.

Printemps‑été : la saison où tout dérape, discrètement

Le printemps, puis le début de l'été français, constituent le moment où la ligne fine entre gestion classique et saisonnière est le plus souvent franchie. C'est humain : les bailleurs voient les chiffres des plateformes, ils vous demandent « d'optimiser ». Et vous, pris entre votre exigence de conformité et la peur de perdre le mandat, vous lâchez un peu de lest.

Les dérives les plus fréquentes ?

• des compléments de loyers saisonniers encaissés « à côté », hors mandat,
• des périodes de location de très courte durée gérées en direct par le bailleur, mais dont les flux transitent, parfois, par votre compte,
• une déclaration de nature du bail approximative dans le logiciel, faute de catégorie adaptée,
• des états des lieux bricolés, parfois inexistants en haute saison, parce qu'il « fallait aller vite ».

Rien de spectaculaire, mais suffisamment de petites irrégularités pour transformer un contrôle ciblé en cauchemar administratif.

Votre logiciel doit devenir l'arbitre, pas le complice

Il est temps de dire les choses clairement : si votre outil métier ne vous aide pas à tracer les lignes entre gestion saisonnière et gestion longue durée, alors c'est vous qui portez seul le risque. Un logiciel de gérance moderne doit faire au minimum :

• distinguer clairement les types de baux (nu, meublé, mobilité, saisonnier),
• permettre un suivi par période, par régime fiscal, par canal de diffusion,
• journaliser les changements de statut d'un lot (usage, nature de bail, durée),
• associer automatiquement les bons schémas comptables à chaque situation.

Dans un monde idéal, le logiciel est même capable de faire remonter un avertissement lorsqu'un lot bascule trop souvent d'un régime à l'autre ou lorsque le volume de loyers saisonniers devient incohérent avec le mandat initial.

Ce n'est pas de la science‑fiction. C'est juste une utilisation adulte d'un logiciel full web déjà capable d'encaisser vos flux, comme ceux présentés dans la section Gérance locative de ce site.

Les copropriétés, grandes oubliées de la saison

Un point que beaucoup d'administrateurs de biens préfèrent ne pas regarder en face : la gestion saisonnière n'impacte pas que vos bailleurs et l'administration. Elle bouscule aussi la vie des copropriétés.

Quand un immeuble se remplit de locations courtes :

• les charges communes (ascenseur, ménage, eau) explosent,
• les incidents se multiplient (dégâts, nuisances nocturnes, conflits de voisinage),
• la trésorerie peut même en souffrir, si les lots en saisonnier deviennent aussi ceux où l'on « oublie » de payer les appels de fonds.

Du point de vue du syndic - et Partnerimmo le voit très concrètement dans sa base d'utilisateurs - ces lots hybrides sont souvent ceux qui mettent le plus de désordre dans la comptabilité de copropriété. Là encore, si votre logiciel de syndic n'est pas correctement paramétré, vous perdez pied.

Certains outils permettent pourtant de croiser assez simplement ces informations (type de mise en location, consommation de services communs, incidents déclarés), comme évoqué dans les pages Syndic de copropriété et Nos solutions. Encore faut‑il accepter de regarder les chiffres.

Un cas très banal sur le littoral atlantique

Prenons un exemple quasi caricatural, mais réel. Une petite structure de gestion sur la côte atlantique, 250 lots, dont une cinquantaine en station balnéaire. Depuis des années, elle gère des baux meublés classiques hors saison et laisse les bailleurs faire du saisonnier l'été, en assurant uniquement la remise de clés « pour dépanner ».

Dans le logiciel, tous ces lots sont classés en meublé longue durée. Les flux saisonniers ne passent pas (officiellement) par l'agence, mais certains propriétaires demandent ponctuellement des relevés consolidés pour leur comptable. On bricole. On « reconstitue » les loyers sur Excel, on ajuste à la main.

Le jour où un contrôle fiscal tombe chez un des bailleurs les plus importants, tout remonte. L'expert‑comptable pointe les incohérences, l'administration s'étonne des variations de revenus et, par ricochet, la gestion de l'agence est mise en cause. Non pas parce qu'elle fraude, mais parce qu'elle a laissé s'installer une zone grise.

Cette zone grise, c'est le logiciel qui aurait dû la réduire, en imposant une structuration minimale des flux. Il ne l'a pas fait… parce que personne ne le lui a demandé.

Que faire, très concrètement, avant l'été 2026 ?

Vous n'allez pas réécrire du jour au lendemain tous vos mandats et toutes vos pratiques. Mais vous pouvez décider, dès ce printemps, de faire trois choses simples :

1. Faire l'inventaire de vos lots potentiellement saisonniers

À partir de vos données internes (adresses, historiques d'occupation, échanges avec les bailleurs), identifiez :

• les lots formellement sous mandat de gestion saisonnière,
• ceux qui basculent ponctuellement en location courte durée,
• ceux pour lesquels vous avez un doute (signal faible, rumeurs de copropriété).

Utilisez les capacités d'extraction de votre logiciel full web. À défaut, reprenez manuellement, mais avec méthode. L'objectif n'est pas de dénoncer qui que ce soit, mais de mesurer le périmètre de votre risque.

2. Revoir vos paramétrages logiciels à la lumière de cet inventaire

Pour ces lots identifiés, assurez‑vous que :

• le type de bail enregistré est cohérent avec la réalité,
• les schémas comptables affectent les écritures aux bons comptes,
• les pièces justificatives (baux, avenants, états des lieux) sont centralisées et accessibles,
• l'extranet bailleur ne raconte pas une histoire différente de vos états internes.

Si votre outil ne sait pas distinguer proprement ces cas de figure, posez‑vous sérieusement la question d'une montée en gamme. La page Comparaison des meilleurs logiciels donne quelques clés pour objectiver cette réflexion.

3. Assumer une ligne claire vis‑à‑vis de vos bailleurs

Le plus difficile, mais aussi le plus libérateur, consiste à arrêter de promettre tout et son contraire aux bailleurs : optimisation maximale des revenus, conformité totale, zéro friction avec la copropriété… Vous ne pouvez pas offrir ça en même temps, surtout en 2026.

Choisissez : soit vous êtes leur partenaire de gestion patrimoniale, rigoureux, parfois un peu raide, mais solide face à l'administration ; soit vous restez dans le flou, et ils iront chercher ailleurs leur caution de respectabilité.

Une communication écrite, claire, appuyée par des workflows concrets dans votre logiciel, sera toujours plus crédible qu'un « ne vous inquiétez pas, on gère » désinvolte.

Ne pas laisser le logiciel au milieu du gué

À force de côtoyer des administrateurs de biens sur tout le territoire français, on voit toujours la même scène : un logiciel respectable, parfois très bon, utilisé comme simple machine à quittancer. Tout ce qui relève de la stratégie (choix des régimes, arbitrages saisonnier/longue durée, relation avec la copropriété) continue de se jouer sur des mails, des souvenirs et des coups de fil tardifs.

Or, c'est précisément cet étage « stratégique » qu'il faut désormais faire descendre dans l'outil métier : règles explicites, paramétrages stables, historiques tracés. C'est là que Partnerimmo, par exemple, a choisi de se positionner depuis 2006, en tirant le logiciel vers le métier, et pas l'inverse, comme on peut le lire dans Nos solutions et dans la rubrique Articles.

Vous n'avez pas besoin d'un logiciel plus « magique ». Vous avez besoin de faire correspondre, enfin, ce que vous promettez à vos bailleurs et ce qui est réellement paramétré dans votre outil. Ce travail‑là, personne ne le fera à votre place. Mais il vous évitera, dans quelques années, de découvrir vos dérives saisonnières dans un rapport de contrôle plutôt que dans votre propre tableau de bord.

Si vous sentez que votre organisation actuelle vacille déjà sous la pression de la saison à venir, c'est probablement le moment de solliciter une vraie démonstration d'un outil pensé pour cette complexité via la section de contact du site principal. Autant ouvrir les yeux maintenant que de les garder fermés jusqu'au prochain recommandé de l'administration.